Con l’abolizione del valore locativo, le cittadine e i cittadini hanno optato per un cambiamento fondamentale del sistema, che però, attualmente, contiene ancora alcune incognite. Ma indipendentemente dalla forma definitiva che assumerà, per i proprietari immobiliari ci saranno cambiamenti profondi rispetto al modello attuale. Uno di questi riguarda gli interventi di manutenzione e risanamento, che finora potevano essere dedotti fiscalmente.
Questo privilegio verrà meno con la nuova normativa, che dovrebbe entrare in vigore al più presto all’inizio del 2028. Ciò pone l’accento sulla questione di come i proprietari immobiliari potranno in futuro finanziare i lavori di ristrutturazione e risanamento e ottimizzarli dal punto di vista fiscale. Una cosa è certa: chi desidera rimettere in sesto la propria casa, o parti di essa come la cucina e il bagno, dovrebbe farlo prima piuttosto che dopo. Questo perché una pianificazione oculata consente tuttora di beneficiare delle detrazioni fiscali.
I costi di manutenzione sono ancora deducibili
Fino all’entrata in vigore della nuova legislazione, in tutti i Cantoni è possibile decidere ogni anno se dedurre i costi di manutenzione effettivi o richiedere una detrazione forfettaria. Chi ha in programma un risanamento importante o una ristrutturazione della cucina e del bagno dovrebbe inoltre ripartire le spese fiscalmente deducibili su più periodi fiscali. Ciò consente di continuare a compensare il valore locativo e di pagare meno tasse.
Sono considerati costi di manutenzione deducibili anche gli investimenti che riducono il consumo energetico o hanno un effetto sostenibile, come i costi per i pannelli solari, un migliore isolamento esterno o la conversione a una pompa di calore. I costi di risparmio energetico possono essere fatti valere fino a tre anni, se non possono essere considerati fiscalmente nella loro totalità nell’anno in cui sono stati sostenuti.
Con la riforma vengono abolite molte detrazioni
Una volta attuata la riforma, ci saranno diverse conseguenze per i proprietari di immobili ad uso proprio, di immobili per le vacanze e per i locatori: non sarà più possibile dedurre le spese di manutenzione degli immobili ad uso proprio, né a livello federale né a livello cantonale. I costi per la conservazione dei monumenti storici possono ancora essere fatti valere presso la Confederazione, ma non più quelli per le misure di risparmio energetico e di smantellamento. I Cantoni possono invece continuare a consentire le detrazioni.
Inoltre, dovrebbero occuparsi di eventuali lavori di rinnovamento anche i proprietari di immobili in affitto, poiché dopo l’entrata in vigore della nuova normativa non potranno più detrarre, del tutto o in parte, i costi per le misure di risparmio energetico e la conservazione dei monumenti storici. Rimangono detraibili solo i costi di manutenzione degli immobili in affitto.
Vale la pena pianificare per tempo
Chi vive in un immobile che sarebbe opportuno risanare sarà probabilmente quello che pagherà di più con l’abolizione del valore locativo. In futuro, i proprietari non potranno più detrarre dal reddito imponibile né i risanamenti volti a mantenere il valore dell’immobile né le spese di manutenzione forfettarie, così come non sarà più possibile dedurre gli interessi passivi più elevati in caso di prestiti ipotecari consistenti. In linea di principio, il sistema attuale favoriva coloro che sostenevano spese elevate per interessi e manutenzione. Dopo l’abolizione, questi proprietari sono in una posizione fiscale meno vantaggiosa. Tutto sommato, è consigliabile effettuare risanamenti di ampia portata prima dell’entrata in vigore della proposta. In questo contesto è importante pianificare i lavori per tempo, poiché anche molte proprietarie e molti proprietari immobiliari vorranno probabilmente ristrutturare la loro proprietà prima di tale data. Potrebbe quindi risultare difficile trovare gli specialisti che eseguano i lavori.
Signor Wenger, è bene anticipare il risanamento per poter beneficiare delle detrazioni fiscali?
Adrian Wenger: Se il risanamento è necessario e può essere realizzato a breve, è ragionevole anticiparlo. Altrimenti, vale la pena farlo solo se risulta comunque necessario nei prossimi anni, ad esempio per motivi strutturali, energetici o di aumento di valore. I vantaggi fiscali da soli non sono un argomento sufficiente.
Questa modifica potrebbe portare a una carenza di personale specializzato nella
progettazione e nella realizzazione?
L’abolizione del valore locativo ha già innescato un boom di risanamenti e quindi a un notevole carico di lavoro per progettisti e artigiani, soprattutto per quanto riguarda gli interventi energetici come il riscaldamento, l’isolamento o gli infissi. Infine, la carenza di personale qualificato aggrava ulteriormente la situazione.
A cosa occorre prestare attenzione se si effettua il risanamento della casa di proprietà dopo la riforma?
In caso di risanamento, l’abolizione del valore locativo riporterà l’attenzione sull’immobile stesso anziché sui potenziali vantaggi fiscali. I lavori di rinnovamento dovrebbero essere pianificati con cura, il capitale necessario essere risparmiato in modo mirato e la realizzazione essere il più efficiente possibile. In questo modo si evita anche di suddividere i lavori su più anni. Chi, ad esempio, ristruttura la facciata un anno e il bagno o la cucina l’anno successivo, rischia di ottenere un risultato poco accattivante e frammentario, privo di un
progetto coerente. In futuro, tali suddivisioni non saranno più necessarie.
