Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts haben sich die Stimmbürgerinnen und Stimmbürger für einen grundlegenden Systemwechsel entschieden. Derzeit beinhaltet dieser noch einige Unbekannte. Doch egal, wie die genaue Ausgestaltung aussehen wird – für Personen mit Wohneigentum ergeben sich tiefgreifende Veränderungen gegenüber dem derzeitigen Modell. Eine davon betrifft die Unterhalts- und Sanierungsmassnahmen, die bisher steuerlich geltend gemacht werden konnten.
Dieses Privileg entfällt mit der neuen Regelung, die frühestens Anfang 2028 in Kraft treten soll. Damit rückt die Frage in den Fokus, wie Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer künftig Umbau- und Sanierungsarbeiten finanzieren und steuerlich optimieren können. Sicher ist: Wer sein Zuhause, oder Teile davon wie Küche und Badezimmer, in Schuss bringen möchte, sollte dies lieber früher als später angehen. Denn mit einer geschickten Planung kann man weiterhin von Steuerabzügen profitieren.
Noch sind Unterhaltskosten abzugsfähig
Bis die neue Gesetzgebung in Kraft tritt, kann in allen Kantonen jedes Jahr entschieden werden, ob die effektiven Unterhaltskosten abgezogen oder ein Pauschalabzug geltend gemacht werden soll. Wer eine grössere Sanierung oder einen Umbau von Küche und Bad plant, sollte zudem die steuerlich abzugsfähigen Ausgaben auf mehrere Steuerperioden verteilen. So kann man den Eigenmietwert weiterhin kompensieren und braucht weniger Steuern zu zahlen.
Als abzugsfähige Unterhaltskosten gelten auch Investitionen, die den Energieverbrauch senken oder sonst nachhaltig wirken – etwa die Kosten für Solarzellen, eine bessere Aussendämmung oder eine Umrüstung auf eine Wärmepumpe. Energiesparkosten kann man bis zu drei Jahre geltend machen, wenn sie im Entstehungsjahr steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden können.
Mit der Reform fallen viele Abzüge weg
Sobald die Reform umgesetzt ist, hat dies verschiedene Auswirkungen für Eigenheimbesitzerinnen, Eigentümer von Ferienliegenschaften und Vermieterinnen: Unterhaltskosten auf selbst genutzte Liegenschaften darf man nicht mehr abziehen – weder auf Bundes- noch auf Kantonsebene. Die Kosten für Denkmalpflege kann man beim Bund weiterhin geltend machen, die Kosten für Energiesparmassnahmen und Rückbau aber nicht mehr. Die Kantone können die Abzüge weiterhin zulassen.
Auch Personen, die vermietete Liegenschaften besitzen, sollten sich mit möglichen Renovationsarbeiten beschäftigen, da sie nach dem Inkrafttreten der neuen Regelung die Kosten für Energiesparmassnahmen und Denkmalschutz nicht oder nicht mehr vollständig abziehen können. Abzugsfähig bleiben nur noch die Unterhaltskosten auf vermieteten Liegenschaften.
Rechtzeitige Planung lohnt sich
Wer in einer sanierungsbedürftigen Liegenschaft wohnt, zahlt bei der Abschaffung des Eigenmietwertes wohl am meisten drauf. Künftig können Eigentümerinnen und Eigentümer weder werterhaltende Sanierungen noch die Unterhaltspauschale vom steuerbaren Einkommen abziehen. Auch höhere Zinskosten bei starker Belehnung sind nicht mehr geltend zu machen. Grundsätzlich gilt: Das bisherige System begünstigte diejenigen, die hohe Zins- und Unterhaltsausgaben hatten. Nach der Abschaffung sind diese Eigentümer steuerlich schlechter gestellt.
Alles in allem empfiehlt es sich, grössere Sanierungen durchzuführen, bevor die Vorlage in Kraft tritt. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, die Arbeiten rechtzeitig zu planen, da viele Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer ihre Liegenschaft wohl ebenfalls vorher sanieren möchten. Die ausführenden Fachleute zu finden, könnte dann schwierig werden.
Herr Wenger, soll man eine Sanierung vorziehen, um noch von den Steuerabzügen zu profitieren?
Adrian Wenger: Wenn eine Sanierung erforderlich ist und sich bald umsetzen lässt, ist ein Vorziehen vernünftig. Andernfalls lohnt es sich nur, wenn eine Renovation ohnehin in den nächsten Jahren fällig wäre – etwa aus baulichen, energetischen oder wertsteigernden Gründen. Steuervorteile allein reichen nicht als Argument.
Ist aufgrund der Änderung ein Engpass bei Fachleuten aus Planung und Ausführung zu befürchten?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat bereits einen Sanierungsboom ausgelöst. Planerinnen und Handwerker sind stark ausgelastet, besonders bei energetischen Massnahmen wie Heizung, Dämmung oder Fenstern. Der Fachkräftemangel verschärft die Lage zusätzlich.
Worauf sollte man achten, wenn man sein Eigenheim erst nach der Reform saniert?
Der Wegfall des Eigenmietwerts hat den positiven Effekt, dass bei einer Sanierung wieder das Objekt selbst im Mittelpunkt steht – und nicht mehr potenzielle Steuervorteile. Renovationen sollten gut geplant, das dafür benötigte Kapital gezielt angespart und die Umsetzung möglichst effizient gestaltet werden. So verhindert man auch eine Aufteilung der Sanierungsarbeiten auf mehrere Jahre. Wer beispielsweise in einem Jahr die Fassade, im nächsten Jahr das Badezimmer oder die Küche saniert, riskiert ein unattraktives Flickwerk ohne Konzept. Solche Aufteilungen sind künftig nicht mehr nötig.
